Публикации
02.03.2020

Инвестирование в строительство

В Украине существует сложный механизм инвестирования, который прямо предусмотрен законодательством. Это инвестирование через Фонды финансирования строительства.

Как правило ФФС, создаются банковскими учреждениями, ввиду жестких требований к уставному капиталу ФФС, и застройщики для облегчения процесса привлечения инвестиций заключают с ним договор о сотрудничестве.

В данной схеме финансирования инвестор передает ФФС свои средства в управление с четко определённой целью — финансирование строительства. После окончания строительства первичное право собственности сразу оформляется на инвестора.

Среди застройщиков такая схема так же не очень популярна, так как приходиться нести затраты на оплату услуг ФФС и ставить себя в положение, зависимое от ФФС, в случае, если фонд не организован самим застройщиком. Данная схема работы практически не используется в Украине, поэтому далее мы подробнее рассмотрим более популярные варианты.

Способ финансирования строительства путем выпуска и размещения целевых облигаций (далее – ЦО) через венчурный паевой инвестиционный фонд (далее – ВПИФ).

Процедура привлечения финансирования и продажи квартир

Целевые облигации – это облигации, исполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи товаров или предоставления услуг в соответствии с условиями, установленными проспектом эмиссии (для государственных облигаций Украины – условиями их размещения), а также путем уплаты средств владельцу таких облигаций в случаях и порядке, предусмотренных проспектом эмиссии облигаций (для государственных облигаций Украины – условиями их размещения).

Указанные облигации гасятся не деньгами, а конкретными материальными ресурсами, которые указаны в проспекте эмиссии, то есть в нашем случае квартирами. При этом держатель облигации по своему желанию имеет право получить денежные средства в размере номинальной стоимости облигации вместо товара. Если цена товара на момент погашения ЦО меньше чем цена, зафиксированная в проспекте, то держатель получает компенсацию разницы между данными ценами.

Облигации, погашение которых производится путем передачи жилой недвижимости, имеют особый порядок регулирования, который устанавливается отдельной.

Потенциальному эмитенту ЦО на жилую недвижимость необходимо иметь:

  1. Официально подтвержденное право собственности (или пользования, распоряжения) на земельный участок, на котором планируется сооружение объекта – предмета погашения ЦО;
  2. Соответствующие разрешения и проектную документация относительно объектов строительства, копии договоров подряда и т.д.

Кроме того, необходимо выполнить следующие условия:

  1. В проектной документации должен быть указан адекватный размер сметной стоимости строительства.
  2. Эмитенту ЦО нужно будет отчитываться в НКЦБФР о состоянии объекта строительства и о своем финансовом состоянии.

Венчурный фонд

ВПИФ представляет собой институт совместного инвестирования (далее – ИСИ) и не является ни юридическим лицом, ни его филиалом. Это совокупность активов (деньги, материальные ценности и т. п.), которые принадлежат инвесторам на праве общей долевой собственности, находятся в управлении компании по управлению активами (далее – КУА) и учитываются последней отдельно от результатов ее хозяйственной деятельности.

КУА действует на основании лицензии НКЦБФР: привлекает денежные средства в конкретный фонд, проводит инвестиционную и финансовую деятельность, и в дальнейшем выплачивает инвесторам доход либо выкупает у них инвестиционные сертификаты. Особенностью именно венчурного фонда является отсутствие жестких требований к структуре его активов (по сравнению с другими видами фондов), что снимает ограничение на многие операции, в том числе дает право торговать ЦО.

Схема работы

Способ финансирования строительства жилья с применением ЦО и ВПИФ состоит из следующих этапов:

Связться с экспертом

Публикации юриста